האם בהסכם פינוי בינוי (התחדשות עירונית) יש איסור ריבית? הרב משה יוסף

כתב וערך: הרב משה יוסף

מחבר הספרים 'ראש יוסף' הלכות ריבית ושו"ת 

שאלה

בחתימת הסכם על 'פינוי בינוי' (התחדשות עירונית). שמשמעות ההסכם הוא שנותן עכשיו זכות ליזם בדירה הקיימת, בתמורה לדירה גדולה יותר, לאחר זמן. האם יש בזה איסור ריבית?

תשובה

איסור ריבית שייך בכל דבר שנותן עכשיו על דעת לקבל יותר לאחר זמן. בין אם זה תמורה של כסף, ובין אם יקבל בבוא זמן הפירעון בית בנוי, שהוא בעל ערך גבוה יותר. וכמו שכתוב בתורה 'נשך כל דבר אשר יישך' (דברים כג). ולכן כאשר נותנים לקבלן זכות בקרקע כדי להרוס את המבנה הקיים, ובתמורה מתחייב הקבלן להחזיר לדיירים דירות חדשות טובות יותר לאחר זמן כפי שנקבע מראש, יש להם לעשות את ההסכם על פי היתר עיסקא. אבל בהסכם הרחבה בתכנית תמ"א 38/1 אין צורך בעריכת היתר עיסקא.

נימוק התשובה

בשולחן ערוך יו"ד (סימן קס"א) נפסק 'כל דבר אסור ללוות בתוספת'. ונחלקו הפוסקים אם איסור זה כולל גם הלואת קרקע כדי לקבל בתמורה קרקע גדולה יותר לאחר זמן. ולמעשה הסכימו הפוסקים שיש בזה איסור על כל פנים מדרבנן, וכ"כ הב"ח הט"ז והש"ך (ריש סי' קס"א). וכן הביא בכנסת הגדולה שהסכימו הפוסקים להחמיר. וכן נראה מדברי הרמ"א, שהביא בדרכי משה להיתר אך לא הביא היתר זה בהגהותיו שעל השולחן ערוך.

אלא שבנידון זה שנותן בית קטן ומקבל בחזרה בית גדול יותר, יש לדון שאיסור זה חמור יותר וככל דיני ריבית האסורים אף מהתורה. כיון שמצינו בכמה מקומות בתלמוד בדבר שהיה תלוש ולבסוף חיברו, שדינו כדבר תלוש וכשאר מטלטלין. ובכלל זה בית הבנוי מאבנים על גבי קרקע שאינו כקרקע ממש, אלא כשאר חפצים. ולכן יש להחמיר יותר בדבר זה כשאר איסורי ריבית של תורה. וכן העליתי דין זה בתשובה (בשו"ת ראש יוסף חלק א תשובה לז).

אך צריך לדעת שבהסכם שעושים עם קבלן לצורך בניה, יש אופנים שזכות הקרקע נשארת בידו של בעל הקרקע ואין כאן הלואה, רק הסכמה מצד בעלי הנכס לניצול זכויות בניה נוספות על ידי היזם, בתמורה לקבלת חלק מהתוספות בבניה החדשה, ובאופן זה אין שייך איסור ריבית כלל. והיזם אינו אלא כפועל ביצוע עבור בעל הקרקע, כאשר הוא מקבל את שכרו מתוך עבודתו, וכמו אריס. ואופן זה מתאים גם להסכם הרחבה של תמ"א בהרחבת הדירות, שהריווח ליזם הוא מתוך הפעולה מבלי ליטול תחילה את חלקו של בעל הקרקע.

אלא שבעסקת פינו בינוי כפי מה שהוכרז כהתחדשות עירונית. קובע החוק שיעשו באופן שיערך חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף. והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי. (סוף ציטוט).

וכיון שבעלי הנכס הקיים מוכרים ליזם את המבנה עצמו. ועדיין אינם מקבלים תמורה אלא רק לאחר זמן. הרי זה נעשה בתורת הלואה על דעת לקבל פירעון גדול יותר לאחר זמן בתורת 'אגר נטר'. ועל כן בעריכת הסכם פינוי בינוי יש להקפיד על עריכת היתר עיסקא בין בעלי הדירות לבין היזם שמקבל עליו את אחריות בניית הדירות לדיירים הקיימים.