קנה דירה מושכרת וכבר שילם לבעל הדירה חלק מסכום הקניה, האם יכול לקבל חלק יחסי בתשלום השכירות?

כתב וערך: הרב משה יוסף

מחבר הספרים 'ראש יוסף' הלכות ריבית ושו"ת 

שאלה

קונה דירה מושכרת וכבר שילם לבעל הדירה חלק מסכום הקניה, האם יכול לקבל חלק יחסי בתשלום השכירות.

תשובה

הקונה נכס מושכר ולא גמר לשלם למוכר את כל הכסף, אינו רשאי לקבל חלק בשכירות עד שיסיימו לקיים את כל תנאי המכירה בצורה מוחלטת. וכמו כן אינו רשאי להיכנס לגור שם בעצמו בלי לשלם שכירות על אותם ימים. עד שיסיים הקונה לתת את כל תשלומי המכירה שנקבעו. אך אין צריך להמתין לסיום הרישום בטאבו.

ובכל אופן אם עושים תנאי היתר עיסקא בחוזה, מותר לקונה לקבל חלק בשכירות, או להיכנס לגור שם אף קודם שסיימו לקיים את שאר תנאי המכר.

נימוק התשובה

כתב השולחן ערוך (יו"ד קע"ד) מכר לו שדה ונתן לו מקצת מעותיו, אם אמר לו מוכר ללוקח, קנה כשיעור מעותיך, כל אחד מהם אוכל פירות כשיעור מעותיו. ודין זה פשוט ומוסכם מדברי הגמ' בבא מציעא (סה:) 'פעמים מוכר מותר ולוקח אסור, דאמר ליה לכי מייתית קני'. וטעם הדבר הוא כיון שישנה אפשרות שלא תתקיים המכירה ותתבטל, ויצטרך המוכר להחזיר לקונה מה שכבר שילם. נמצא שהמעות עכשיו בידו בתורת הלואה, עד לסיום המכר. ומה שכבר קיבל הקונה בשביל חלק היחסי בשכירות, ריבית בידו. ואף שיסכימו להחזיר מעות אלו בזמן ביטול המכר, הרי זה ריבית על מנת להחזיר ואסור.

אמנם יש אפשרות לעשות הסכם שהקונה מקבל זכות כנגד מעותיו, וכגון שאם שילם חצי מהסכום תהיה לו בעלות על חצי מהדירה. אך דבר זה אינו ברור שאפשר לעשות בכל דירה, כיון שעל פי החוק אין בה כדי חלוקה, ואי אפשר לקיים בה את המקח אלא על כולה.

אך גם בזה יש אפשרות לעשות הסכם שותפות בדירה כפי התשלומים, ולחלוק ביניהם את תשלום השכירות באופן יחסי, וצריך לעשות הסכם מפורש על השותפות. כיון שבחוזה רגיל אין העברת זכויות לטובת הקונה רק בהשלמת כל תנאי המכר.

ולכן העיקר הוא שבעיסקא רגילה כל שלא גמרו לשלם על המכר אין לקונה לקחת חלק יחסי מהשכירות, ואף לא להיכנס לגור שם, עד שיתקיים המכר. ואם לוקח הרי זה בכלל איסור ריבית. אלא שאין צריך לסיים בזה את הרישום בטאבו. וכפי שביארנו הלכה זו בספר ראש יוסף הלכות ריבית (סי' קע"ד סעיף ד').