קניית דירה מכונס נכסים

שאלה: ראובן ראה פרסום של דירה למכירה מכונס נכסים וכשבירר על הדירה ועל המחיר מאוד מצא חן בעיניו שהיה המחיר זול ביחס לשאר דירות באותו מקום, ושאלתו האם הדבר מותר על פי ההלכה לקנות דירה מכונס נכסים.

תשובה: דירה שנמכרת עבור חוב שלא שולם לבנק (כמו חוב של משכנתא וכדומה) אפשר לקנות מכונס נכסים משום שמתחילה לוקח ההלואה חותם ומתחייב לשעבד את הדירה לבנק באופן זה. אבל דירה שנלקחה עבור חוב של תשלום מיסים או עבור גירושין, לכתחילה אין לקנותה מכונס נכסים הואיל והדירה נמכרת שלא בשומת בית דין ולא כפי דין תורה, אלא אם כן מתקשר לבעלי הדירה ומבקש את רשותם.

מקורות

דירה שנמצאת אצל כונס נכסים זו דירה שנלקחה מהבעלים עבור חוב שהוא חייב לבנק או  עבור מיסים שלא שולמו, [או דירה של זוג שנתגרשו ולא הגיעו להסכם ממון שלוקחים מהם את הדירה כדי למוכרה]. רק שדבר זה נעשה שלא על ידי הב"ד אלא על ידי גורם ממשלתי, והשאלה האם אפשר לקנות דירה שנמצאת אצל כונס נכסים, או שמא גזל הוא בידם ואין לקנות מהם.

והנה מדין תורה אדם שחייב חוב לחבירו ואין לו לשלם, מצינו דנחלקו הפוסקים האם מוציאים את האדם מדירתו או לא, דעת הש"ך (חו"מ סימן צז ס"ק יד) דמוציאין אותו מביתו, והביא שכ"כ מהר"א ששון בסימן רט"ז. וכיוצ"ב מבואר בפת"ש שם ס"ק י' בשם ספר בית הלל, ע"ש. וכן פסק בתומים, ועוד אחרונים.

מאידך במהרי"ט (ח"א סימן קיג הביאו בהגהות הרע"א חו"מ שם) כתב שאין המלוה יכול להוציא את הלוה מבית דירה שלו, שהוא דר בה, עד י"ב חדשים, דומיא דכסות, דמניחין לו מזון שלשים יום וכסות י"ב חדש דדרשינן ואם מך הוא מערכך החייהו מערכך. ומ"מ לאחר י"ב חודש כו"ע מודו דמוציאין אותו מביתו, ובדרך כלל כן הוא אצל כונס נכסים דממתינים זמן רב עד שמוציאין את האדם מביתו ובדרך כלל עובר יותר מי"ב חודש, [וגם משאירים לו כדי סידור ואין מצוי שלא נשאר לו שום ממון כדי לחיות], וא"כ אין כאן קפידא משום דין זה.

אלא דעדיין הדבר צריך תלמוד, דבחו"מ סימן קג ס"א מבואר דכשגובים הב"ד קרקע של לוה צריך לעשות זאת בשומת ב"ד ונתבאר שם פרטי הדין כיצד הב"ד צריכים לשום את הקרקע שלא להוריד מהמחיר שלה האמיתי, וכיום בכונס נכסים אין עושים שומת על פי ב"ד והרבה פעמים מורידים יותר מהמחיר וכמו בנידון דידן דמצא דירה זולה יותר ממחיר השוק, ועל כן יל"ע אם כה"ג שלא עשו שומא כמו שצריך יש בעיה לקנות דירה מכונס נכסים שכן נלקח מהבעלים שלא כפי דין תורה.

אומנם נראה דיש להבחין בכמה סוגים של קניית דירה מכונס נכסים. א. יש דירה שנמכרת עקב חובות לבנק בתשלום משכנתא, ובזה נראה פשוט להתיר לקנות דירה זו, הואיל ובשעת לקיחת המשכנתא חותם ומתחייב שאם לא ישלם את החוב יקחו לו את הדירה, ומעיקרא מקבל על עצמו שיקחו לו את הדירה ללא שומת ב"ד, וכל תנאי שבממון תנאו קיים, על כן אין איסור בזה. וכן העלו כמה מאחרוני זמנינו ובכללם הגר"י זילברשטין (חשוקי חמד כתובות סח.) ועוד אחרונים.

ב. אולם לגבי דירה שנמכרת עבור תשלומי מיסים שלא שולמו, יל"ד בדבר זה, חדא משום דכאן לא חתם על שום התחייבות שאם לא ישלם ימכרו את דירתו ובזה יש  את הבעיה שהוזכרה לעיל שהדירה נמכרת שלא על פי שומת ב"ד ואין זה כדין תורה. ועוד דהרבה פעמים על פי דין תורה אין ברור שיכולים לגבות חובות אלו [כגון ת"ח שפטורים ממס ועוד אופנים שונים שאכמ"ל], ובפרט שהרבה פעמים הדבר נעשה כקנס על מכירה שלא שולם עליה מס או רבית והצמדה והם חובות שאינו חייב על פי דין תורה, על כן יל"ע אם יכול לקנות דירה כזו מכונס נכסים.

ולמעשה דבר זה תלוי במחלוקת הפוסקים אם אמרינן בזה דינא דמלכותא דינא, וכ"ד האגרות משה ח"ב סימן סב על כיוצ"ב, וכן מטו משמיה דהגרח"פ שיינברג זצ"ל (חוקת משפט לא תגזול פ"ה סעיף ח', ושם במאמר ו'). אולם יש חולקים בזה וס"ל לאיסור.

ג. וכן לגבי קניית דירה של זוג שהתגרשו, הדבר חמור יותר כל שנעשה על פי בית משפט ולא על פי דין תורה, דאין כאן כלל חוב ואפשר שמוציאין מן הזוג ממון שלא כדין, ובזה גם אם נימא דדינא דמלכותא דינא אין ברור כלל שזה מועיל, ויל"ע בזה.

על כן למעשה, במי שקונה דירה מכונס נכסים עבור חוב שלא שולם לבנק, רשאי לקנות ואין בזה קפידא. אבל אם קונה דירה עבור תשלום מיסים שלא שולמו, או דירה של זוג שנתגרשו, לכתחילה יש להחמיר שלא לקנות דירה זו, שכן נלקחה מן הבעלים שלא כדין תורה, אלא א"כ יפצה ויבקש רשות מבעלי הדירות.

אומנם לענין דיעבד אפשר שהועילה המכירה, חדא משום הסברא הנ"ל דדינא דמלכותא דינא. ועוד, די"ל דבכה"ג הוי יאוש המועיל בקרקע לפי מש"כ הנתה"מ בסימן שעא ס"ק א' דאם הבעלים לא יכול להוציא את הקרקע בדיינים מועיל יאוש בקרקע, ובכה"ג שנלקחה על ידי הרשויות ודאי איכא יאוש. ועוד, דיש אומרים דאם הבעלים מתייאש מן הקרקע מועיל יאוש בקרקע (עיין בסימן שעא מה שנתבאר בזה).

לתגובות והערות:  [email protected]